移民港:日本房地产最近火爆?日元跌至两年低点还是主因!

/2021-04-08/
原标题:移民港:日本房产近期人气高涨?日元跌至两年以来低点或成主因!近两年,日元兑人民币汇率一降再降,今年以来基本上延续了去年下半年的行情走势,日元汇率持续下调... ...

原标题:移民港:日本房地产最近火爆?日元跌至两年低点还是主因!

在过去的两年里,日元对人民币的汇率一再下跌。今年,去年下半年的市场走势已经基本延续。日元汇率持续下调,促使人民币对日元中间价数次上调,创下两年多来新高。这是那些想在日本购买和投资房地产的人的好时机。

图片来源:从近期互联网走势来看,日元确实处于地位区,反弹乏力。这对海外资产配置者来说是个好消息。简单来说,我们口袋里的人民币更值钱,可以少兑换人民币换日元(低价购买),少花钱买自己喜欢的日本房产。

比如去年这个时候,花了660万人民币在日本买了一套1亿日元的房子。现在买的话600万就可以买了,也就是房价打九折。当然,人民币对日元的汇率不会一直上升,也有下降的时候。这个时候再卖,这部分就是纯利润了。

日元汇率的大幅下跌,对于想在日本投资房地产的投资者来说,无疑是一个巨大的机遇!你可以用更少的钱买你喜欢的房产,不仅可以赚到房产升值的钱,而且当日元汇率上升时,买家也可以通过将日元汇率改为人民币赚到一大笔钱,这样此时成功启动日本房产的投资者真的可以在梦里醒来了。

在日本投资的好时机已经到来

日本一直是许多海外房地产投资的热门选择。但由于疫情的影响,很多人预计本应在2020年举办奥运会、等待大阪世博会的日本将受到严重影响,楼市将受到重创。

但是,日本房价非但没有因为疫情而下跌,反而逆流而上!

日本房地产经济研究所的报告显示,日本新建公寓平均售价较往年上涨3.8%,达到4971万日元,连续四年创历史新高。

图片来源:就连网上很多大型投资机构都对日本市场的投资潜力相当看好,纷纷入市。

前期美国黑石集团以1100亿日元左右的价格收购了日本的写字楼和商业设施,全部位于东京、大阪等大城市。到目前为止,黑石集团对日本房地产的总投资估计约为6000亿日元(约58亿美元)。

有分析师认为,黑石选择投资日本房地产,不仅是因为日本贷款条件好、经济稳定、市场巨大,也是因为日元的避险功能极佳。

投资日本房地产有什么优势?

日本经济长期稳定,与国际接轨的金融体系,开放的投资环境,使其在疫情下依然受到国际投资者的青睐。

图片来源:另一方面,日本核心房地产既有成熟的市场,又有稳定的流动性,有现金流充裕的租户。因此,在投资转向安全资产规避风险的背景下,日本房地产成为投资者的必备品。

房价稳定升值 日本老龄化导致大量人口涌入东京、大阪等大城市。随着人口净流入,从2010年到2019年,东京房价累计涨幅高达47%。即将到来的奥运会一定会再次推高日本房地产。另一方面,与中国国情不同,日本大部分年轻人选择租房,提高了房屋的使用率,更好地抵御了通胀风险。

投资门槛低,租金收入可观,回报率稳定 与国内北上广至少6w/ m2的价格相比,日本首都东京23区二手公寓2月份的单价为85.3万日元/ m2,相当于5万元/m2左右。不包括国内总价中包含的泳池面积,每平米不到4万元。

图片来源:网络用同样的资金在北京五环买了一个厕所。不是投资了东京23区一套净收入6%的公寓吗?同时日本卖的房子都是精装的,齐全的,也省了不少额外的装修费用。

比起北上广和世界一线城市,日本一线城市房价更低,但绝对是发达城市。考虑到高端住宅租金收入水平,东京和大阪在性价比上更具竞争力。比如上海、北京、台北的房价和东京差不多,但是租金远低于东京。大阪的房价比首尔低,但租金水平比首尔高很多,日本的房优先股股利价租金比在全球范围内回报更高。

图片来源:互联网排名全球房地产投资回报率最高的城市,日本大阪、名古屋、东京赫然上榜。

有人说,既然达拉斯回报率排名第一,为什么还要选择日本大阪?但是如果考虑投资的稳定性呢?从投资稳定性来说,日本房地产肯定比欧美国家更有优势。

与国内房价相比,也有显著优势。以日本东京的房地产为例,一套2000万日元左右的房地产年利润可以达到6% ~ 15%。而国内一线城市的房地产年平均利润只有2%左右,除去各种附加费用后,利润很小。

对外国投资者没有任何限制 日本对海外买家实行宽松的政策,外国人和日本本土买家一样,拥有无限的身份,无限的购买权和不动产土地所有权,使用自由度高,可以世代相传。此外,在政策方面,应完善抵押贷款减税制度,增加免税额度,降低外国买家门槛,促进房地产市场发展。

土地制度很有吸引力 众所周知,国内房子的产权有70年、50年、40年等等。但是,在日本,土地是私有的,购买的财产和土地享有永久所有权。拥有永久产权的财产可以自由使用,代代相传。

房屋租赁合法化 2018年6月,日本实施《住宅B&: B商法》,将禁止在普通住宅区开设民宿的条件取消,也就是说允许日本出租房屋。随着寄宿家庭的放松,投资收益增加,投资潮迅速带来。

东京奥运会将照常举行 因疫情延期的东京奥运会,终于宣布2月19日照常举行。这将给日本房地产带来新一轮的上涨。

此外,随着奥运会的举办,政府将翻新和重建许多以东京为代表的竞争地区。比如中心区,港区,新宿区,涩谷区,邦克友库,千代田区,江东区,神川区。

换句话说,市中心的地价会继续上涨。日本活跃的房地产市场也会推动日本房租上涨。激发更多投资热情。

日元具有很强的对冲性质 作为世界三大避险货币之一,日元在这场疫情下表现出强大的避险属性。总的来说,当全球贸易吃紧,经济不确定时,避险货币就会上涨。

日元是世界上的自由货币。购买日本房地产相当于购买日元资产,也是对冲资产的一种方式。此外,日本连续20多年保持世界最大净债权国的地位,对外净资产余额远远大于大多数发达国家。

因此,日本房地产投资也成为投资者海外资产配置的主流之一。大阪作为日本第二大城市,重要的经济中心和世界闻名的国际大都市,基础设施完善,教育实力雄厚,人文环境优美。加上2025年世博会的举办和大阪赌场的建成,相信大阪将会吸引大量游客,预计日本民宿和租赁市场将会是另一波投资热潮。

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