浅谈房地产开发企业的会计核算

/2021-01-11/
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原标题:浅谈房地产开发企业的会计核算

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浅谈房地产开发企业

会计

一、房地产开发企业概述

房地产是土地、房屋及其所有权的总称,是人类赖以生存的基础。房地产有三种形式:土地、建筑物和房屋的统一。房地产因其位置固定、不可移动,又称不动产。房地产开发企业是指以营利为目的从事房地产开发经营的企业,其业务主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务等相关房地产业务。

二,房地产企业会计的概念和作用

(1)定义

房地产会计是用于管理房地产业务的行业会计。它运用会计的基本理论和方法,以货币为基本计量单位,对房地产企业的经济活动进行全面、综合、持续、系统的核算和监督。

(2)角色

通过房地产会计,可以有效展示房地产开发经营过程中的各种经济业务,增加经营状况的管理,正确计算各种开发产品的成本,从而促进各种成本的不断降低,从而提高经济效益。

三、房地产企业会计科目及核算内容

根据《会计准则-应用指南》(2018)的统一规定,房地产企业的会计科目大部分是各行业的通用会计科目,使用这些会计科目可以保证会计科目的统一。只有“开发成本”、“开发费用”、“产品开发”等部分会计科目属于房地产开发企业的专项会计科目。

以下以* * *公司财务会计科目设置为例,分别阐述房地产企业主要会计科目的相关内容。

库存现金:计算公司的库存现金

银行存款:公司存入银行或其他金融机构的各种存款账户

应收账款:公司因出售房地产应向客户收取的所有房款

其他应收款:除应收账款和预收账款外,公司应向客户收取的各种款项

坏账准备:公司按照会计准则和行业准则计提的坏账准备

开发产品:计算由公司开发并从开发成本转移到自我维持或销售的产品的成本

投资性房地产:用成本模型核算公司计量的投资性房地产的成本

投资性房地产累计折旧(摊销):核算公司每月摊销的投资性房地产摊销成本,应计入收益对应的营业成本

固定资产:计算公司持有的固定资产原价

累计折旧:计算公司每月计提的应计入成本的固定资产折旧额

递延所得税资产:会计公司根据所得税准则确认的可抵扣暂时性差异产生的所得税资产

应付账款:公司应向建设单位支付的工程资金和工程质量保证金的账户

其他应付款:公司除应付账款外的其他应付款和暂收款科目

预收账款:公司预收的房屋销售和房屋租赁款项

应付员工工资:根据有关规定计算公司应付员工的工资、奖金和福利费

应交税费:会计公司根据税法规定应缴纳的各种税费,包括:企业所得税、土地增值税、增值税、城建税及附加、土地使用税、印花税等。

实收资本:指股东实际投入企业的资本

盈余公积金:会计公司从净利润中提取的盈余公积金

本年利润:核算公司实现的净利润或发生的净亏损

利润分配:计算历年利润分配(或亏损补偿)和分配(或补偿)后的累计余额

开发成本:核算公司为开发商品房所支付的全部成本,主要包括:土地成本、前期建设成本、建筑安装成本、基础设施成本、公共配套设施成本、开发间接成本等。

主营业务收入:会计公司应确认的房屋销售收入和租金收入

其他业务收入:核算公司主营业务以外的业务收入

税费:按规定计算公司应计的各种税费

营业外收入:会计公司发生的与主营业务无关的其他收入

主营业务成本:计算公司出售和出租房屋时结转的销售成本和租赁成本

其他业务成本:除主营业务成本外的公司发生的其他成本

销售费用:计算公司在销售商品房和提供劳务过程中发生的费用,包括宣传推广、广告费、临时搭建样板房的费用等。

管理费用:核算公司为组织和管理经营活动而发生的费用

财务费用:核算公司为筹集经营活动所需资金而发生的筹资费用,包括利息收入、利息支出、银行手续费等。

资产减值损失:按规定计提的各项资产减值准备的核算

营业外支出:核算公司发生的各项营业外支出

所得税费用:会计公司确认的所得税费用应从当期利润总额中扣除

在资产负债表债务法下,利润表中的所得税费用由当期所得税和递延所得税费用(或收入)组成。

所得税费用=当期所得税+递延所得税费用-递延所得税收入

当期所得税=当期应纳所得税=应纳税所得额适用所得税率

应纳税所得额=利润总额+增税-减税-弥补上年亏损

递延所得税费用(或收入)=当期递延所得税负债增加+当期递延所得税资产减少-当期递延所得税负债减少-当期递延所得税资产增加

四、房地产开发企业会计核算流程

房地产会计是指对房地产开发企业的资本流动过程进行会计核算和监督。房地产开发企业的资金运动方式主要表现在以下几个方面:获取股东投资资金或从外部筹集资金,在再生产过程中运营资金,通过商品销售收回资金,计算经营成果,使一部分资金退出企业,一部分资金重新进入企业。主要会计科目总结如下:

(一)预收账款的核算

由于投资金额大、经营周期长,房地产开发企业普遍实行商品房预售制度。由于项目尚未交付使用,即使开发的产品已经预售,预售款也只能计入预收账款,并按照税法的相关要求计提和缴纳相应的税款。满足收入确认结转条件时,预收账款转入主营业务收入,全部结转后预收账款无余额。

(二)开发成本会计

由于房地产开发周期长,成本核算的时间跨度长,往往超过一年甚至几年,而且开发产品种类多,设计多样,导致开发产品的成本构成差异很大,使得成本核算非常复杂,需要根据具体情况进行成本分析和计算。企业会根据开发产品的对象,将开发商链接买卖品房发生的所有费用进行归集分配,最终计算出开发项目的总成本和单位建筑面积成本。具体总结了以下主要开发成本:

1.土地费用:土地出让金、配套费、拆迁补偿费、土地契税、合伙人缴费、土地交易费等。

2.建设前期费用:包括勘察评估费用、测绘费用、规划设计费用、报批建设费用、三通一平工程费用等。

3.建筑安装费用:包括基础工程、结构与土建工程、外墙工程、公共部位装修、室内精装修、机电与安装工程、门窗栏杆工程等。

4.基建费用:包括供电工程、供水工程、燃气工程、排水工程、中水系统工程、集中供热、道路工程、弱电工程、环境景观工程、环保工程、照明及泛光照明工程等。

5.公共配套设施费:包括人防设施费、物业管理及社区用房、学校、幼儿园、俱乐部、文体场馆、垃圾转运站等费用。

6.开发间接费用:包括员工工资、办公费用、折旧及摊销、监理费、成本咨询费、招标代理费、施工图审查费、工程检查费、工程保险费、工程勘察费、临时建设水电费、前期物业管理费。

7.资本成本:指房地产开发企业为开发房地产而发生的融资成本。发生的借款费用可以在产品开发阶段资本化,计入开发产品的成本。

(三)房地产开发企业涉税会计

目前,我国房地产开发企业涉及多种税种,包括企业所得税、土地增值税、增值税、城建税及附加、印花税、土地使用税、房产税等。

1、开发建设阶段

土地开发成本包括契税、合同印花税和城市土地使用税。

2.销售和转移阶段

(1)增值税

企业取得预付款时,应按3%的税率预缴增值税。销售收入结转时,按照房地产销售适用税率计算增值税销项税额。同时,扣除项目开发过程中产生的增值税可抵扣进项税额后,按照差额缴纳增值税。

(2)城建税及教育费附加

按增值税的一定比例计算缴纳,最后结转到损益科目——税金及附加,影响利润表中的利润总额。

(3)企业所得税

取得预缴收入时,按照预计利润率(一般为15%)计算当期应纳税所得额,乘以适用税率计算企业所得税预缴,待项目完成后结算。

(4)土地增值税

取得预售房款时,按照税务局规定的预征收率计算缴纳,待工程竣工决算后,税务机关进行清算。

3.房地产自持阶段

(1)城市土地使用税按实际占用土地面积和定额计算缴纳。

(2)房产税和自用房产按房产税收残值的1.2%计算缴纳。房产出租的,按租金收入的12%计算支付。

(4)房地产利润及利润分配的核算

1.房地产利润是指房地产企业在某一会计期间的收入和成本进行比较的最终结果,反映企业在该会计期间的经营成果,以利润表的形式呈现。在企业建设和发展之初,企业的利润表一般是亏损的。项目竣工验收后,企业根据确认条件结转收益成本,进而形成一定的利润。房地产企业的利润一般分为三部分:营业利润、利润总额和净利润。

营业利润=营业收入-营业成本

利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出

净利润=利润总额-所得税费用

2.房地产企业利润分配是指企业实现的净利润在企业和投资者之间的分配。分配顺序是先计算可分配利润(弥补往年亏损后),再提取法定盈余公积、任意盈余公积等。其余的可以作为企业未分配利润分配给股东,分配后作为企业的留存收益,在资产负债表的所有者权益栏中列示。

房地产开发企业的会计核算由于开发经营的计划性、开发产品的商业性、经营业务的复杂性、项目开发周期长、投资金额巨大等原因,不同于一般工业企业和商业企业的会计核算,尤其是不同阶段的项目开发成本和税金的核算,极其复杂繁琐。对于财务人员来说,只有熟悉和掌握房地产开发企业的全过程财务,才能做好工作,做好工作。

我们将房地产开发企业开发经营房地产涉及的主要税费归纳如下:

运作

涉及税费

税(费)基础

税(费)率

转让土地使用权(政府征用)

耕地使用税

占用耕地面积

地方政府法规

契税

房地产价格

3%~5%

印花税

产权转让

0.5‰

转让的土地使用权(由其他企业转卖)

契税

房地产价格

3%~5%

印花税

产权转让

0.5‰

受让人房地产

契税

房地产价格

3%~5%

印花税

产权转让

0.5‰

持有土地使用权

城镇土地使用税

土地使用面积

地方政府法规

持有房地产

城镇土地使用税

土地使用面积

地方政府法规

房产税

开发房地产项目

印花税

建筑安装工程合同

0.3‰

出售房地产

增值税

不含税销售额

9%(简单收集为5%)

城市维护建设税

增值税税额

1-7%

教育附加费

增值税税额

3%

地方教育附加费

增值税税额

2%

印花税

产权转让

0.5‰

土地增值税

房地产项目增值

4级超额累进税率

租赁房地产

增值税

不含税销售额

9%(简单收集为5%)

城市维护建设税

增值税税额

1-7%

教育附加费

增值税税额

3%

地方教育附加费

增值税税额

2%

印花税

财产租赁合同

1‰

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