这个法院案例,告诉你转让房产公司股权以转让土地时,要避开那些可能违约的坑

/2020-09-17/
原标题:这个法院案例,告诉你转让房产公司股权以转让土地时,要避开那些可能违约的坑导读:最高法院(2020)最高法民申2198号,转让房产公司股权,达到转让地块的... ...

原标题:这个法院案例,告诉你转让房产公司股权以转让土地时,要避开那些可能违约的坑

导读:

最高法院(2020)最高法民申2198号,转让房产公司股权,达到转让地块的目的,是房地产投资中常规操作,这个案件告诉我们这类股权转让注意要点,可以减少违约。

一、2017年,薛某和某居委会也是天都房产公司的股东,薛某作为天都公司的控股股东和法定代表人与合创东方资产公司约定,将居委会的股权过户到自己名下,天都房产公司的股权100%转让给给合创公司。双方签订《股权转让协议书》第二条第3项约定,合创公司向薛成林支付定金不低于3000万元之日起45个工作日内,薛成林保证合创公司可进场。

合创公司支付3千万元定金之后,迟迟不能进场,遂以薛某、天都公司等为被告起诉解除合同,主张双倍返还定金及赔偿股权价值损失。一审法院判决解除合同、双倍返还定金。薛某上诉到最高法院,最高法院二审判决后,薛某申请再审,除改判42000元的保险费承担外,维持了一审判决。

二、最高法院再审认为

(一)、薛某提交鲁众合土地评估字【2018】0118号土地评估报告中内附《基本情况调查表》作为新证据,此证据是合创公司一审法院委托鉴定形成,后合创公司撤回申请,放弃提交,不属于再审中的新证据。

(二)、涉案项目土地上存有部分建筑垃圾及工棚一处等事实,薛成林并未完成拆除地上附着物并达到净地标准的合同义务,且薛成林未通知合创公司进场,构成违约。

(三)、股权转让履行中,天都公司另一股东居委会要求行使行使优先购买权,导致股权转让协议无法履行,合创公司无法受让100%股权。协议签订时,合创公司知晓天都公司有居委会作为股东,但薛某与案外人约定将居委会的股权变更到薛某名下,在《股权转让协议书》中,薛某明确保证天都公司由薛成林100%控股,故本案股权无法转让应归因于薛某一方。

三、拥有地块的房产公司转让股东中的注意要点

(一)、有两个以上股东的情况下,控股股东在转让股权时,先要解决其它股东的优先购买权。否则,如本案一样,优先购买权导致合同不能履行,转让方仍要承担违约316L不锈钢板http://www.btdbxgb.com赔偿

(二)、何谓净地标准,见国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》及地方上土地管理部门的文件,目前审理实践中,涉及净地的认定,法院主要是参考前述文件。

(三)、通知入场义务,通知义务没有尽到可能导致违约,笔者办理案件中遇到比较多的类似情况。

(四)、再审中的新证据最高院没有认可薛某提交的新证据,是依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十七条、第三百八十八条的规定,除了是新证据,还要能推翻原判决,这样的新证据才管用。

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