房地产区块链元年:500家星星之火和10个革命方向

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原标题:房地产区块链元年:500家星星之火和10个革命方向据最新研究,全球房地产行业的估值已超过280万亿美元。但是,涉及房地产业务的区块链企业不超过500家,... ...

原标题:房地产区块链元年:500家星星之火和10个革命方向

据最新研究,全球房地产行业的估值已超过280万亿美元。但是,涉及房地产业务的区块链企业不超过500家,这一强烈的数字对比背后,是房地产&区块链的机遇与挑战。

2019-12-03

2019年,区块链火了!

虽然房地产行业是应对互联网变革非常缓慢的行业,但是很多行业专家已经意识到区块链对房地产全链条,尤其是交易环节的重要性,正在推动这一技术从理论研究向功能应用发展。

据最新研究,全球房地产行业的估值已超过280万亿美元。那么全球房地产市场的区块链企业发展状况如何?新时代的区块链技术又将怎样革新和颠覆这一近三百万亿美元的产业呢?

全球房地产市场的区块链状况

FIBREE(国际区块链房地产基金会)今年7月发布了一份关于2019全球范围内房地产领域的区块链状况评估报告(FIBREE INDUSTRY REPORT BLOCKCHAIN REAL ESTATE 2019),我们将从以下几点进行解读:

报告说明

报告中数据来自除中国以外的不同国家的501个房地产&区块链公司。其中,大多数公司(共有235家,占47%)总部位于欧洲;拉丁美洲最少,仅占总数的4%。比例大小不代表全球真正的“热点”位于何处。报告目的是希望对全球房地产&区块链发展状态给出一些参考和指示。

全球区块链&房地产总部均等分布

下表显示了位于房地产区块链产品开发前端的十个国家。美国以124个产品/解决方案位居第一;新加坡、瑞士、荷兰和阿拉伯联合酋长国一直以来以开放的数字化创新思维而闻名,其领先地位也并不令人惊讶。例如,瑞士的Zug就因其政府基础设施对区块链的开放态度而出名,这也使其通常被称为加密谷,吸引了全球最大的区块链公司和投资者聚集。

数据库中房地产&区块链产品开发的前十国家

来源:FIBREE Report

公司生命周期

据统计,在调查的501家公司中,27%无法确定成立年份,36%则找不到成长阶段的迹象。在363个案例中,可能同时具有成长阶段和成立年份的迹象。

数据库中按成立年份和增长阶段划分的区块链企业

来源:FIBREE Report

整体来看,大多数创业公司还很年轻。在已知成立年份的公司中,只有21%在2017年还存在。因此,超过半数的初创公司仍处于种子轮或初创阶段也就不足为奇了。只有35家公司,其中7%能够追溯其增长阶段,即处于成长或扩张阶段。其中只有6个国家(1%)似乎已经达到了最先进的增长阶段,即扩张阶段。几乎所有这些公司在2016年就已经存在,并且已经开始开发区块链解决方案作为副产品或现有产品的扩展。

区块链支持的房地产解决方案

在调查501个区块链产品中有101个,无法通过现有研究来足够确定该产品具体提供了针对何种问题的解决方案。对剩余的400种产品进行了分析,为房地产市场中的各种问题提供493个解决方案。很明显,至少26%的解决方案侧重于解决多个问题。例如,通常会通过令牌化来开发数字孪生。同样,令牌化也可用于为(部分)所有者提供有关物理资产重大决策的投票权,或形成动态密钥,使所有(部分)所有者可以实时访问有关其资产的所有相关信息的更新。

从数据库随机选取39个产品抽样分析显示,一半解决方案使用资产支持的安全令牌来进行房地产投资。大约20%是房地产数据交换平台或房产管理解决方案。其余的由各种各样的解决方案组成,从理论上说明了区块链在房地产行业中的广泛应用可能性

对调查报告中房地产&区块链解决方案的进一步分析

来源:FIBREE Report

区块链初创企业面临的挑战

在面向房地产市场的区块链产品开发中,几乎每一项举措都面临着若干挑战。根据FIBREE-Survey中参与者表示总共有46项挑战。其中,合规性、上市时间、融资或寻找合伙人和市场中的知识开发是最常被提及的挑战,而且被提及的频率几乎相同(都在21%~25%之间)。

不同的房地产&区块链解决方案面临的挑战

来源:FIBREE Report

资金及应用程度

根据FIBREE-Survey证实,区块链解决方案在房地产行业的开发和应用才刚刚开始,只有少数产品供应商拥有充足资金来进行下一步的产品开发。

公司资金来源

来源:FIBREE Report

在FIBREE-Survey的39位参与者中, 当被问及资金来源时,仅有10%的房地产&区块链公司有限地使用了ICO。另外,在14家资金<20万美元的公司中,有不少于12家表示,公司完全是用自己的资金创建的。在>100美元资金的公司中则恰恰相反,仅一家公司表明有多种资金来源,至少包括投资公司和/或私募股权。只有一个拥有超过100万美元资金的组织表示完全由朋友和家人资助。

根据调查,以下回答很好地说明了房地产市场的区块链解决方案的当前状态:只有不到一半的产品表示它们已经准备好在市场上实际应用。最大的问题仍然是它们在多大程度上适用,如果完全应用,则仅在其第一个beta版本中,或者被小规模使用。大多数产品仍处于PoC阶段。

由参与调查者得出的主要里程碑事件

来源:FIBREE Report

中国房地产的区块链现状

上述调查报告并未对中国房地产市场的区块链企业进行研究。经地产科技局不完全统计,中国房地产市场的区块链企业整体处于发展初期,理论热度远高于应用,落地尚不成熟,参与者主要涵盖房企、交易机构、互联网巨头和小型区块链技术公司等

中国房地产&区块链公司盘点

来源:地产科技局整理、汇总

比如,万达2016年便展开对区块链的投资。2017年3月,万达集团旗下的万达网络科技集团(万达网科)正式布局区块链领域,主要包括国内国际标准化工作、社区和开源贡献、区块链行业解决方案研发。去年,与新西兰的区块链公司——Centrality开展战略技术合作和场景应用的落地等。但是,随着万达网科业务调整、高管离职等一系列变动,区块链业务布局逐渐偃旗息鼓。

同样在2016年,以房地产开发和建筑施工为主营业务的中南建设,与Peernova合资设立专注区块链研发及产业运用的智链。去年5月,中南建设发布公告称,拟以1100万元向控股股东中南控股转让智链51%股权。去年7月,中南建设又拟以1.1亿元将持有的51%金丘股份转让给中南控股。截至目前,在中南建设的财务报表中,已很难见到区块链业务。

除房企涉足区块链外,房地产交易平台也在不断“试水”区块链技术应用场景。2018年3月,易居(中国)控股有限公司宣布成立“房链”,用“区块链思维”来促进技术创新,启动房地产领域的场景应用;2018年6月,房掌柜网络科技有限公司与IBM签订区块链项目合作协议,后者将协助房掌柜网络科技有限公司建设基于Hyper Ledger开源技术的数字房产区块链服务平台。

2018年2月,雄安建成区块链租房应用平台,把区块链技术运用到租房领域。中国建设银行、链家、蚂蚁金服等机构参与了这一租房模式的建设。其中,蚂蚁金服是核心区块链技术提供方,链家和建行则提供房源租赁信息等服务。同年11月,湖南娄底不动产区块链信息共享平台上线启用。通过该平台,当地一市民获取了全国首张不动产区块链电子凭证。另外,中国联通大数据应用中心全程参与南阳市南召县五朵山区块链旅游小镇,并联合阿里、腾讯、百度、京东等互联网平台,搭建全新区块链旅游服务平台。

房地产区块链:10个可能的用例

针对市面上纷繁复杂的区块链应用分析,我们主要以处于全球领先地位的美国市场为例,详细讨论了区块链在房地产市场的10个可能应用。

产权转移透明化

购房者的恐怖故事比比皆是,会出现房屋维修费用高昂、产权伪造、产权登记时发生错误、房屋被他人侵占等各种情况。

针对这一系列问题,美国的产权保险公司应运而生,大约有1900家公司,每年收入高达130亿美元。据美国土地所有权协会称,仅2017年第二季度37个州索赔金额就有37亿美元,比前一年有所增加,这说明了购房带来的内在风险。但是购房风险大并不代表购房者减少:在过去的4-5年里,35岁及以下的购房者——也就是千禧一代——已经占到购房者的34%。

考虑到这一群体是由易于使用的数据聚合资源(如CARFAX)培养起来的,擅长使用技术又缺乏耐心。因此,为房产创建一个CARFAX等价物可以帮助增强对房地产市场的信心,并且限制由于购买时缺乏信息而导致的止赎。所有权和维修记录可以帮助潜在的买家做出明智的决定,区块链可以作为一个总账,而不是取代纸质的书面记录——通过提供更完整、可靠的信息来提高买家的认知。

试图解决这个问题的公司

Ubitquity– 区块链平台上的土地记录和所有权。

Propy– 确保区块链上的房地产数据,特别是用于国际交易。

智能合同

通常情况下,卖房会产生的相关费用。卖方需支付房屋售价的5-6%佣金给他们的房产经纪人。一般,估价费300-500美元,房屋检查费300-500美元,1-3%为“保证金”,连同税费和其他费用等等。同时,房地产经纪人的工资也在上升,预计在40000美元左右。很明显,买房者和卖房者给第三方或中介支付了太多佣金

一些人将自动执行的智能合约视为一种工具,它将最终消除许多房地产中介,让买家只需点击一个按钮就能获得房产。这不会受经纪人欢迎,但将个人的证件和财务历史输入数字化的、自我处理的数据库的能力将降低买家和租户的成本。

试图解决这个问题的公司

Propy– 使用智能合同安全可靠地以数字方式完成房地产交易。

Zap– 给智能合同开发者提供真实数据。

防止契约和所有权欺诈

在互联网房产销售的时代,契约欺诈已经达到了惊人的水平。比如,Sybil Patrick的案子,她在不知情的情况下,以75万美元的价格将自己位于哈莱姆(Harlem)的褐砂石住宅出售,表明了欺诈者有多狡猾。帕特里克和另外30人利用容易获取的网上记录,伪造契约出售根本不存在的房产而犯罪。

截至2015年,纽约市财政部调查了120起契约欺诈案件,芝加哥调查了62起。

还有一位坦帕湾(Tampa Bay)的房地产经纪人查看他挂牌出售的一套30万美元的房子,结果发现有人在他不知情的情况下搬进来了。居住者拿到的竟是一份欺诈性契约,根本就没有拿到自己的房子。

随着获取房契的便利,出现了这种意想不到的欺诈后果。最初的契据和产权转让工作可能最终会让位于完全基于区块链的房地产产权数字化,由于区块链提供的反复制措施,欺诈行为几乎不可能实现。

防止电子邮件和电报欺诈

与房地产相关的电信诈骗以每年480%的速度增长,导致受害者的损失增加了2370%。2017年更糟糕,联邦调查局收到了来自9600多名受害者的301580起投诉,损失超过14亿美元。通过商业电子邮件和电子邮件账户泄露导致的诈骗,造成6.75亿美元的总损失。犯罪分子甚至利用Equifax来盗取消费者的合法财产,还有的通过电信欺诈,以虚假首付的形式,从准房主那里骗取1900万美元。

区块链可能会大幅降低这一数据,因为它是身份与唯一个人标识符绑定的个人之间进行房地产相关转移的一种更安全的形式。像电子邮件这样不安全的平台从来都不足以作为谈判和交易的手段。幸运的是,现在有一种技术可以提供更大程度的身份验证和多级安全措施,保护购房者和代理人免受欺诈。

分散MLS

无论国内外,大量房屋信息都是由个体提交,最终流向房源平台并被它们所垄断,再从中获取高额收入。2017年,多种挂牌服务占自有住房销售的26%,这使它们成为房主推销房产最受欢迎、最有效的方式之一。但是在便利和安全方面,MLSs成员之间的通信已经成熟,可以进行升级。区块链的分布式账本,能打造一个开放式的数据平台,并且保证数据的透明公开,让数据也不会再被各种巨头所把控,从而降低房地产买卖双方的搜索成本。

试图解决这个问题的公司

Imbrex– 2017 年宣布推出基于以太坊的 MLS(Multiple Listing System,房源共享系统)平台,打造一个开放的、可自由访问的全球房地产平台和数据市场。

众筹投资

房地产领域的众筹是众筹发展最快的行业之一,2014年该行业的价值增长了156%,2016年的估值为35亿美元。房地产众筹机会预计将继续迅速膨胀,55%的千禧一代有兴趣投资房地产。

众筹代表了一种以总拥有成本的一小部分进行投资的方式。房地产众筹新形式的创造,是区块链技术在房地产领域最受欢迎的应用案例之一。该技术将改善共享记录、群体决策的便利性,以及众筹房地产投资的其他基本特征。

试图解决这个问题的公司

Meridio– 部分所有权通过房地产资产的令牌化而成为可能。

标记化所有权

自2012年以来,房地产投资一直稳步上升,Redfin住房需求指数(The Redfin Housing Demand Index)从2014年的83.1上升到2017年的127。

Redfin住房需求指数(2013年1月—2018年1月)

来源:Redfin

这一趋势预示着一个火热的房地产投资市场,房地产经理和经纪人可能会创建一个更有吸引力、更透明的系统,通过这个系统,投资者可以购买股份,并了解如何计算他们的收益。

标记化的房产直接与区块链上的一组价值相等的特定代币挂钩,投资者可以购买符合他们可承受范围的代币。标记房产的股权可以更容易地转让,标记房产制度可以大大降低买卖房产的费用。

位于伦敦富裕的梅费尔区的豪华酒店Landmark London正在被代币化

比如,位于伦敦富裕的梅费尔区的豪华酒店Landmark London正在被代币化,感兴趣的投资者,可以对这个酒店进行部分购买,并允许在区块链上记录、追踪和交易所有权转移。

此外,我们将T-REITs(Tokenized REITs的简称)也归结于这一应用。T-REITs的基本操作是设立一个STO平台,持有底层房地产的权益,把对应的权益分割为若干份额,并且把该等份额Token化,通过部署智能合约,在数字交易平台实现Token的发行和流转。当然,实践操作可以有很多变化,REITs本身的设计初衷不同,Token持有人享有的权益可以仅限于底层资产的经营收益权,也可以是与底层资产相关的债权,或者兼具某些Utility Token(实用性通证)的权益,比如享受购买房地产实物的折扣等。

试图解决这个问题的公司

Deedcoin– 通过对房地产交易进行令牌化来破坏佣金和交易模型。

ATLANT–由区块链驱动的全周期房地产解决方案。

Brickblock– 在区块链上创造投资工具。

Muirfield Investment Partners– 利用区块链为投资者更新股权。

Meridio– 通过标记属性创建部分所有权。

分散Airbnb

Airbnb在191个国家,6.5万个城市,拥有400多万套房源,估值约310亿美元,是迄今为止最成功的创业企业之一,它已经彻底改变了旅游和住宿行业。但随着Airbnb进行2020年的IPO,其托管和运营Airbnb的成本肯定会上升。

数据来源:DMR

表格制作:地产科技局

Airbnb可以利用区块链的分散式分类账连接业主、旅行者和Airbnb平台。特别是随着时间推移,基金帝国扩张,导致费用增长时——区块链可以视为一个增加竞争的可行方式,保持合理的成本和维护产品的价值。

试图解决这个问题的公司

Bee Token– 在区块链平台上实现家庭共享。

Winding Tree– 区块链为旅游业提供动力的智能合同。

TUI Group– 为酒店住宿创建区块链驱动和可互操作的数据平台。

ATLANT– 标记化租赁选择。

打击抵押贷款欺诈

CoreLogic抵押贷款欺诈指数在2016年第二季度和2017年第二季度之间增长了16.9%,延续了2010年第三季度以来的趋势。

抵押贷款申请欺诈风险指数

(2010年第三季度—2018年第二季度)

来源:FINCEN

市场转向大量购买加剧了这一趋势,房地产价值的持续上涨意味着,在市场状况发生重大变化之前,抵押贷款欺诈问题只会继续给该行业带来更大的损失。据估计,仅在美国,抵押贷款欺诈每年就造成约25亿美元的损失。

那些负责防止和监督抵押贷款发放过程中的欺诈行为的人一致认为,将过程数字化是一个强有力的开端,可以最大限度地降低欺诈者在不被发现的情况下欺骗的能力,并降低监管成本。基于区块链的抵押贷款欺诈防范工具降低了基于纸张的混乱和成本。此外,区块链中包含的数据来自经过验证的来源,可以在负责发现抵押贷款欺诈的机构和部门之间进行审批。

试图解决这个问题的公司

Block66– 列出区块链上的关键抵押贷款和财务数据,以加快审批和减少欺诈.

房产检查透明化

在1978年以前建造的任何房屋,法律都要求房产卖方签署一份披露书;或者,根据加州民法典1710.2的规定,只要房屋的死亡事件发生在出售前三年以上,业主就不必披露死亡情况;或者,虽然佛罗里达州第二地方法院(Florida’s 2nd District Court of Appeals)在2011年的詹森诉贝利(Jensen v. Bailey)案中裁定,房屋卖家必须披露他们知道的问题,但在法庭上几乎不可能证明,卖家在出售房屋时确实知道(比如说)黑霉(black mold)的存在。

尽管CARFAX等服务允许潜在买家在购买新车之前查看车辆历史记录,但类似的自有住房服务尚未出现。然而,如果房屋所有者以某种方式被要求在公共区块链分类账上输入有关缺陷、维修和检查的数据,那么房屋卖方和买方之间的信任因素可能会显著减弱。就目前的情况来看,卖家实际上有不披露房屋问题区域的动机,但许多人认为,买家有权利知道这些事情。最终,一份关于房屋维修和缺陷历史的区块链账簿将保护买家,并有助于降低法律成本,而成本费用需要由个人和纳税公民负担。

总结

不可否认的是,无论是中国还是在其他国家,房地产&区块链应用落地都面临很多问题和挑战。比如,区块链和房地产都受到严格的法律监管。如果没有清晰的法律框架和合规标准,那么任何行业都缺乏十足的信心真正大规模应用区块链技术。与此同时,可扩展性、隐私、身份、监管以及跨链互操作性等问题仍难以克服,区块链在房地产行业的应用仍属于非常早期的尝试和摸索阶段。

与此同时,我们已经看到一些区块链在房地产领域的落地场景,能够真正解决房地产产业链上的痛点,这是大势所趋。房地产&区块链的大规模应用还有很长的路要走,更加需要国家政策、法律、行业机构、技术人员、从业人员等多方共同来推动。

注:以上图片除标明来源外均来源于网络,侵删

参考资料:

1.FIBREE INDUSTRY REPORT BLOCKCHAIN REAL ESTATE 2019

2.Transformation of the real estate market on the basis of use of the blockchain technologies: opportunities and problems

3.Blockchain In Real Estate: 10 Possible Use Cases

4.其它网络资料整理

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