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深响·财报?|绿城中国:185亿负债隐身表外拥

来源:www.scrunjoy.cn 时间:2021-12-27

原标题:深响财报? | 绿城中国:185亿负债隐身表外

作者 | 杜松子

出品 | 焦点财经

有人辞官归故里,有人星夜赴考场,人间百态各有不同。

去年一纸令下,给房企戴上了三道“紧箍咒”,自此有人花式降负债,也有人“踩线”冲规模。

8月24日,绿城中国(3900.HK)发布了2021年中期业绩。截至6月30日,绿城中国净负债率为www.danggou.com.cn75.2%,现金短债比为2.01,而剔除预收款后的资产负债率为73.5%,超出阈值,整体位于“黄档”。此外,其净资产负债率为虽处于绿档,但较去年的63.8%,也上升了11.4个百分点。

作为辅助“红线”的投销比,绿城的数据也有令人捏一把汗。报告显示若按照权益值计算,绿城上半年的地销比高达96%;即使用权益拿地额与总合同销售额计算,该指标依然远超过监管要求的40%红线。

2019年,张亚东给绿城定下“2025战略”,并在2020年度业绩发布会上重申:绿城中国2025年房产开发、房产代建、新兴业务合同额目标分别达4500亿元,1500亿元、400亿元。

在市场逐渐分化的背景之下,规模确实是房企参与下半程搏杀的入场券之一,但若以牺牲利润为代价,是否得不偿失?

今年上半年,绿城合同销售额1717亿元,同比增长88.3%,目标完成率55.4%;收入与去年上半年比较增长51.2%至361亿元;股东应占利润24亿元,同比增幅达15.4%。

但截至报告期内,绿城中国的毛利率却由去年同期的25.88%下滑至21.96%,净利润率也由去年同期的13.1%下滑至10.82%。报告中给出的原因为受限价影响品牌溢价未能充分体现。

今年上半年,绿城中国的自投项目销售均价已然达到28226元/平方米。绿城中国表示,上述均价保持了行业领先水平。

随着各项政策快速落地,监管效应已经传递到了市场各端,很多城市甚至会在一定时间内卡在横盘期无法动弹。一段时间内,“品牌溢价无法充分体现”这一理由或可长期沿用。

销售排名Top8虚实

依仗88%的合约销售增幅,绿城从“Top10守门员”位置,升至房企上半年业绩榜单第八名,并超过第九名华润置地近百亿。

但若以权益占比排名,绿城中国便跌落20名开外了。

就自持项目来说,1369亿元的销售总额中,归属于绿城集团的权益金额713亿元,占比仅为52.08%。而今年上半年拿地,也延续了低权益占比的情况。

截至6月30日,绿城中国在31个城市新增项目67个,总建筑面积约1186万平方米,预计新增货值2140亿元,按照权益计算的货值1450亿元,占比为67.76%。此外,这之中持股比例小于等于50%的共23个项目,而100%全资购入的仅有20个。

而代建业务方面,2021上半年新进入7个城市,新拓合约建面同比增长22.7%至1200万平,规模实现了稳步增长。但值得注意的是,绿城中国今年上半年新拓的代建项目中,政府与国企的委托占比明显提升,截至期末,国企及政府委托方在建面积占比73.9%,委托方的性质一方面保障了绿城有更稳定的业务来源;但另一方面,也意味着利润空间将被压缩。

报告显示,绿城代建业务平均收费为268元/平,2019于2020年均价分别为296元/平、310元/平。此外,合作代建收入占总代建收入的比例近50%,同样稀释会代建业务的毛利率。

截至报告期末,绿城中国共有土地储备项目251个(包括在建及待建),总建筑面积约6034万平方米,其中按照权益计算约3495万平方米,占比57.92%;总可售面积4048万平方米,权益可售面积为2336万平方米,占比57.71%。

被“雪藏”的表外债

自三道红线融资新规横空出世以来,为降负债,房企纷纷开始大展财技粉饰之术,其中永续债一度被称为“表外良药”。

截至2021年6月30日,绿城中国的永续债余额为185.37亿元,其利息高达6.5亿元,占到归母净利润的比重达约27%。对此,绿城中国执行总裁耿忠强在业绩会上表示,“随着可赎回日的到来,公司将逐步对现有存量的永续债进行赎回。在所有的永续债没有赎回之前,公司也暂不考虑新的发行。”

截至6月30日,绿城中国的资产负债率为81.33%,2019年底和2020年底的数据分别为79.48%、79.58%;但值得关注的是,得益于中交信用背书,绿城加权融资成本进一步降低至4.6%,诸多规模房企都无法企及。

截至期末,绿城中国的资产负债率为81.33%,2019年底和2020年底该项数据分别为79.48%、79.58%;另外,绿城有息负债进一步上涨7.31%,至1279.18亿元,而持有现金较期初下滑7.12%至605.6亿元。

在此基础之上,若将将永续债计为负债,其净负债率将达120.8%。

而绿城中国依然无法按捺对规模的渴求,张亚东在业绩会上提出:“到2021年,我们预计能占到全行业17万亿的2%的份额,我们未来希望在份额上还有所增加,希望未来在利润和营收上实现更大的增长。”

此前,绿城管理层也曾表示:“目前绿城正处于快速成长期,仍会保持杠杆的适度增长,整体目标是2023年进入绿档。“

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